Choisir entre un prêt hypothécaire à taux fixe vs taux variable est une des premières décisions importantes pour les acheteurs et propriétaires au Canada. Ce guide compare les deux types d'hypothèques, explique leur fonctionnement au Canada et propose des étapes concrètes pour vous aider à choisir.
Comment fonctionnent les hypothèques à taux fixe et à taux variable
Hypothèque à taux fixe — l'essentiel
Qu'est-ce que c'est : Le taux d'intérêt est garanti pour la durée du terme (généralement 1 à 10 ans). Vos paiements réguliers restent prévisibles pendant le terme.
Prix : Les taux fixes suivent les rendements obligataires à long terme et les coûts de financement des prêteurs.
Pour qui : Idéal pour ceux qui veulent stabilité et budget prévisible (retraités, ménages à revenu fixe).
Hypothèque à taux variable — l'essentiel
Qu'est-ce que c'est : Le taux varie selon le taux préférentiel de la banque (lié aux décisions de la Banque du Canada). Le taux peut monter ou descendre pendant le terme.
Prix : Offertes souvent comme « prime moins » ou « prime plus » un écart.
Pour qui : Convient aux emprunteurs tolérants au risque qui anticipent une baisse ou une stabilité des taux.
Comparaison rapide (liste de vérification)
Prévisibilité : Fixe = élevée; Variable = faible.
Économies potentielles si les taux baissent : Variable > Fixe.
Protection si les taux montent : Fixe > Variable.
Pénalité typique en cas de résiliation : Fixe = écart de taux (IRD) ou trois mois d'intérêt; Variable = généralement trois mois d'intérêt (vérifier avec le prêteur).
Meilleur usage : Fixe — personnes prudentes; Variable — personnes prêtes à accepter la volatilité.
Facteurs clés à considérer
Tolérance au risque
Vous avez besoin d'un paiement mensuel stable? Optez pour un taux fixe.
Vous pouvez absorber des hausses temporaires? Le taux variable peut convenir.
Horizon de détention
Propriété à court terme : comparez les pénalités et la trésorerie.
À long terme : pensez au coût total et aux cycles de taux.
Perspectives sur les taux
Si vous croyez que la Banque du Canada baissera ou maintiendra les taux, une variable peut réduire vos intérêts.
Si vous prévoyez une hausse, le fixe protège.
Flux de trésorerie et coussin
Ayez un fonds de secours si vous prenez une variable pour absorber les augmentations.
Options de remboursement anticipé et portabilité
Vérifiez les privilèges (somme forfaitaire annuelle, hausse de paiement).
Voyez si l'hypothèque est portable ou cessible.
Test de solvabilité (stress test)
Vous devez passer le test hypothécaire fédéral. Les prêteurs utilisent un taux de qualification (souvent le taux de qualification de la Banque du Canada ou le taux contrat + 2 %—à confirmer avec votre prêteur).
Utilisez le [calculateur hypothécaire de l'ACFC] pour estimer vos paiements.
Assurance prêt hypothécaire pour les mises de fonds faibles
Si votre mise de fonds est < 20 %, l'assurance hypothécaire (CMHC ou autres) peut s'appliquer. Consultez les informations de la [SCHL sur l'assurance hypothécaire] pour en savoir plus.
Exemple : l'impact d'un petit écart de taux
Exemple illustratif :
Hypothèque : 400 000 $ sur 25 ans.
Taux fixe 4,00 % → paiement mensuel approximatif : 2 115 $.
Taux variable 3,00 % → paiement mensuel approximatif : 1 898 $.
Écart : ≈ 217 $/mois, soit ≈ 2 600 $/an. Avec le temps, les cycles de taux peuvent agrandir ou réduire cet écart.
Remarque : Ces chiffres sont indicatifs. Utilisez le [calculateur hypothécaire de l'ACFC] pour vos données exactes.
Quand choisir taux fixe
Vous avez besoin de paiements constants pour respecter un budget serré.
Vous voulez vous protéger contre une hausse des taux.
Vous prévoyez garder l'hypothèque pour la durée du terme.
Quand choisir taux variable
Vous avez une tolérance au risque et un fonds d'urgence.
Vous pensez que les taux vont baisser ou demeurer stables.
Vous voulez profiter d'éventuels paiements et coûts d'intérêt plus faibles.
Étapes pratiques pour décider (numérotées)
Calculez les scénarios
Utilisez un calculateur pour comparer paiements à différents taux et amortissements.
Testez votre budget
Augmentez le paiement variable hypothétique de 1–2 points de pourcentage pour voir si vous tenez.
Comparez les offres
Demandez des soumissions fixes et variables, notez privilèges et pénalités.
Clarifiez pénalités et portabilité
Obtenez par écrit le calcul exact des pénalités et la politique de portabilité.
Choisissez et conservez la documentation
Notez les conditions négociées (gel de taux, privilèges) pour référence.
Pénalités, changement de produit et renouvellement
Rupture d'un contrat : Les hypothèques fixes utilisent souvent l'IRD ou trois mois d'intérêt. Les variables demandent habituellement trois mois d'intérêt. Vérifiez toujours les conditions du prêteur.
Refinancement : Obtenez un relevé de solde, calculez la pénalité, demandez le nouveau financement et complétez les formalités juridiques.
Renouvellement : Comparez l'offre du prêteur à l'échéance et négociez ou magasinez ailleurs.
Questions à poser à votre courtier ou prêteur (liste de vérification)
Quelle est la pénalité exacte en cas de résiliation?
Quels privilèges de remboursement anticipé ai-je?
L'hypothèque est-elle portable ou cessible?
Offrez-vous un gel de taux avant la clôture?
Y a-t-il des options de conversion ou de renouvellement anticipé?
Quel taux de qualification utilisez-vous pour l'approbation?
Ressources utiles au Canada
Comprendre comment la Banque du Canada influence les taux : [Banque du Canada — aperçu des taux d'intérêt].
Comparez scénarios et effectuez des tests de résistance avec le [calculateur hypothécaire de l'ACFC].
Renseignez-vous sur l'assurance prêt hypothécaire auprès de la [Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL)].
Conseil final : il n'y a pas de solution universelle. Faites des scénarios chiffrés basés sur votre revenu, votre amortissement et votre tolérance au risque. Si vous hésitez, consultez un courtier hypothécaire agréé pour obtenir des chiffres précis et personnalisés.