Être un premier acheteur d'une maison au Canada soulève beaucoup de questions. Ce guide explique les notions de base sur les hypothèques, les programmes gouvernementaux et les étapes pratiques pour acheter une maison au Canada.
Ce que couvre ce guide
Notions essentielles (types d'hypothèques, termes, amortissement)
Étapes pour obtenir une préapprobation et conclure l'achat
Programmes et crédits d'impôt pour premiers acheteurs
Coûts typiques et documents requis
Conseils pour comparer les prêteurs et protéger votre achat
Notions de base sur l'hypothèque
1. Termes clés
Terme hypothécaire — durée pendant laquelle le taux d'intérêt est garanti (généralement 1 à 5 ans).
Amortissement — durée totale pour rembourser l'hypothèque (habituellement 25 ans pour les prêts assurés).
Hypothèque à ratio élevé — lorsque l'acompte est inférieur à 20 %, l'assurance hypothécaire est exigée.
Taux fixe vs variable — fixe : taux constant; variable : taux qui peut varier.
Hypothèque fermée vs ouverte — fermée offre généralement un taux plus bas mais limite les paiements anticipés; ouverte permet remboursement sans pénalité.
2. Comment se fait l'évaluation de solvabilité
Revenu et dettes : les prêteurs calculent les ratios TEGG/GDS et TEG/TDS pour déterminer l'admissibilité.
Test de résistance : le prêteur utilise le taux de référence de cinq ans de la Banque du Canada ou le taux contractuel plus 2 %, selon la norme la plus élevée, pour s'assurer que vous pourriez payer si les taux augmentent.
Historique de crédit et stabilité d'emploi sont des facteurs clés.
Acompte et assurance hypothécaire
Acompte minimum :
5 % pour les maisons jusqu'à 500 000 $.
5 % sur les premiers 500 000 $ et 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 999 999 $.
20 % (ou plus) pour acheter une propriété d'un million de dollars ou plus afin d'éviter l'assurance.
Assurance prêt hypothécaire (CMHC, Sagen, Canada Guaranty) exigée si acompte < 20 %. La prime dépend du pourcentage de l'acompte et peut être ajoutée au prêt.
Limites d'amortissement : les prêts assurés ont des limites (souvent 25 ans) — consultez les règles actuelles du fournisseur d'assurance.
Consultez la page de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL/CMHC) pour les détails.
Programmes gouvernementaux et crédits pour premiers acheteurs
Régime d'accession à la propriété (RAP) : permet de retirer jusqu'à 35 000 $ de votre REER (par personne admissible) pour acheter ou construire une maison. Le retrait doit être remboursé dans un délai de 15 ans. Voir la page de l'Agence du revenu du Canada (ARC) sur le RAP.
Incitatif à l'achat d'une première propriété : prêt à partage des gains avec le gouvernement fédéral pour réduire les paiements hypothécaires. L'admissibilité dépend du revenu familial et du prix de la propriété. Consultez la page gouvernementale pour les règles actuelles.
Montant pour l'achat d'une première habitation : crédit d'impôt non remboursable pour les premiers acheteurs qui réduit l'impôt à payer. Voir la page de l'ARC sur le crédit.
Rabais provinciaux : certaines provinces offrent des rabais ou exemptions de taxes de transfert (p. ex. Ontario, Colombie‑Britannique). Vérifiez votre gouvernement provincial.
Liens utiles :
Gouvernement du Canada — Incitatif pour les acheteurs d'une première propriété (en anglais et français)
Étapes concrètes pour acheter votre première maison (focalisées sur l'hypothèque)
Vérifiez votre cote de crédit et vos finances
Action : Obtenez votre dossier de crédit, calculez vos revenus et dettes mensuelles.
Pourquoi : Le prêteur s'appuie là-dessus pour déterminer votre prêt maximal.
Épargnez pour l'acompte et les frais de clôture
Liste de vérification : acompte, frais juridiques, taxe de mutation, inspection, mise de fonds pour imprévus.
Obtenez une préapprobation hypothécaire
Action : Fournissez talons de paie, avis de cotisation, relevés bancaires.
Avantage : Connaître votre marge d'achat et verrouiller un taux.
Travaillez avec un courtier immobilier et magasinez
Action : Comparez quartiers, impôts fonciers, accès aux services.
Faites une offre et négociez conditions
Conseil : Inclure condition de financement et condition d'inspection.
Finalisez l'hypothèque et concluez l'achat
Action : Prêteur organise l'évaluation, documents finaux et versement à la clôture.
Comparer les options hypothécaires — liste rapide
Taux fixe vs variable : stabilité ou économies potentielles.
Taux vs frais : un taux bas peut cacher des frais élevés.
Portabilité : possibilité de transférer l'hypothèque si vous déménagez.
Options de remboursement anticipé : combien pouvez-vous rembourser sans pénalité?
Pénalités pour rupture de terme : à connaître si vous refinancez plus tôt.
Frais de clôture typiques (prévoir 1,5–4 % du prix d'achat)
Frais juridiques et assurance titre
Taxe de mutation (selon la province; parfois remboursée pour premiers acheteurs)
Inspection et évaluation
Assurance habitation et assurance hypothécaire (si applicable)
Ajustements pour taxes municipales et services
Documents fréquemment demandés
Preuve d'identité
Talons de paie récents et T4
Deux derniers avis de cotisation (ARC)
Relevés bancaires (3–6 mois)
Preuve de la source de l'acompte (épargne, cadeau, RAP)
Contrat d'achat (lorsque disponible)
Consultez votre compte CRA My Account pour récupérer avis de cotisation et informations REER.
Erreurs courantes et prévention
Surcharger votre budget — tenez compte du test de résistance.
Sauter l'inspection — même pour un logement neuf.
Ignorer les coûts récurrents — taxes, entretien, assurance.
Ne pas magasiner — comparez plusieurs institutions financières et courtiers.
Conseils finaux et prochaines étapes
Demandez les modalités de remboursement anticipé avant de signer.
Conservez une épargne d'urgence (3–6 mois des dépenses) après l'achat.
Consultez des professionnels : courtier hypothécaire, notaire/avocat.
Restez à jour : programmes et seuils peuvent changer — privilégiez les sources officielles.
Ressources utiles :
Si vous voulez, j'adapte ce guide à votre situation précise (province, budget, type de propriété) et je fournis une checklist de plan d'action personnalisé.