La pré-approbation hypothécaire au Canada est souvent la première étape concrète pour acheter une maison. Une pré-approbation indique le montant et le taux approximatifs pour lesquels un prêteur vous qualifie, rassure les vendeurs et facilite la recherche. Ce guide explique la démarche étape par étape et ce à quoi vous attendre.
Qu'est‑ce qu'une pré‑approbation?
Définition : Une lettre de pré‑approbation est un engagement conditionnel du prêteur basé sur votre revenu, votre cote de crédit et vos dettes.
Intérêt : Elle renforce votre offre auprès des vendeurs et accélère l'approbation finale une fois que vous trouvez une propriété.
Points clés pour les acheteurs canadiens
Durée : La plupart des pré‑approbations sont valides 60–120 jours; certains prêteurs offrent des garanties de taux plus longues.
Mise de fonds : 5 % pour la première tranche jusqu'à 500 000 $, typiquement 10 % pour la portion entre 500 000 $ et 1 000 000 $. Plus de 1 000 000 $ exige souvent 20 %.
Assurance prêt hypothécaire : Si la mise de fonds est inférieure à 20 %, l'assurance hypothécaire (SCHL, etc.) est généralement requise.
Test de résistance : Le prêteur vérifie si vous pouvez payer le prêt avec un taux d'évaluation supérieur au taux contractuel — renseignez‑vous sur le taux en vigueur.
Pour des renseignements officiels, consultez la [Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) – information pour l'acheteur].
Processus étape par étape
Vérifiez votre crédit et votre budget
Obtenez votre dossier de crédit et votre cote.
Faites le calcul de votre budget mensuel : revenus, dettes, frais de logement (taxes, services, frais de condo).
Rassemblez les documents
Liste de vérification :
Talons de paie récents (2–3) ou avis de cotisation de l'ARC.
Lettre d'emploi ou contrat.
Déclarations de revenus/T4 pour travailleurs autonomes (2 ans).
Relevés bancaires (3 mois).
Pièce d'identité.
Inventaire des actifs et dettes.
Preuve de la source de la mise de fonds (économies, cadeau, retrait REER).
Utilisez [Mon dossier de l'ARC] pour obtenir les avis de cotisation officiels.
Comparez les prêteurs ou consultez un courtier
Choix : banques, coopératives de crédit, prêteurs en ligne, courtiers hypothécaires.
Astuce : Un courtier peut comparer plusieurs prêteurs et trouver des options pour travailleurs autonomes.
Présentez la demande de pré‑approbation
Remettez les documents et autorisez la vérification de crédit.
Indiquez le type de propriété et la mise de fonds prévue.
Recevez la lettre de pré‑approbation
Contenu : montant maximal, taux (ou fourchette), durée de validité, conditions à respecter.
Conditions courantes : maintien d'emploi, pas de nouvelles dettes importantes, propriété acceptable, évaluation satisfaisante.
Cherchez une maison et finalisez le prêt
Après une offre acceptée, le prêteur procède à l'évaluation de la propriété et à la vérification finale.
La pré‑approbation facilite, mais n'assure pas, l'approbation finale si votre situation change.
Ce que regardent les prêteurs (liste simple)
Cote de crédit et historique
Revenus stables et vérifiables
Ratios d'endettement : GDS et TDS
Taille et origine de la mise de fonds
Type de propriété et statut de condo
Réserves d'épargne pour urgences
Situations courantes et conseils pratiques
Premiers acheteurs : Informez‑vous sur le Régime d'accession à la propriété (REER) et les incitatifs à l'achat; la SCHL et les ressources gouvernementales expliquent l'admissibilité.
Travailleurs autonomes : Préparez deux ans de déclarations de revenus et d'états financiers; les prêteurs peuvent faire une moyenne des revenus.
Multiples vérifications de crédit : Si vous magasinez dans une courte période (souvent 14–45 jours), les vérifications peuvent être regroupées; confirmez-le avec le prêteur.
Garantie de taux vs pré‑approbation : La garantie de taux bloque un taux précis pour une période, alors que la pré‑approbation indique votre qualification sans toujours verrouiller le taux exact.
Erreurs à éviter
Ouvrir de nouvelles cartes de crédit ou faire de grosses achats (auto, meubles).
Changer d'emploi sans en informer le prêteur.
Surestimer vos revenus ou cacher des dettes.
Retarder la vérification de votre dossier de crédit — corriger les erreurs est plus facile à l'avance.
Liens utiles pour le marché canadien
[Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) – renseignements pour l'acheteur] — assurance hypothécaire et règles de mise de fonds.
[Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) – guide sur les hypothèques] — explications sur le processus et le test de résistance.
[Banque du Canada – taux d'intérêt] — pour les tendances qui influencent les taux hypothécaires.
[Mon dossier de l'ARC] — pour obtenir vos avis de cotisation et documents fiscaux.
Liste de vérification finale avant la demande
Vérifier et corriger votre cote de crédit.
Économiser la mise de fonds et les frais de clôture.
Rassembler les documents (talons de paie, déclarations, relevés).
Décider d'un courtier ou d'un prêteur.
Noter la date d'expiration et les conditions de la pré‑approbation.
Une pré‑approbation bien préparée vous donne confiance et avantage dans le marché immobilier canadien. Commencez tôt, préparez les documents et comparez les offres pour être prêt à agir quand vous trouvez la bonne propriété.